oal UTS perkotaan dan pertanahan
1. Dikatakan bahwa urbanisasi dan perkembangan kota di indonesia merupakan sesuatu yang “inevitable”. Apakah saudara setuju dan jelaskan konsekuensinya!
2. Kota dikatakan dapat menjadi “engine of growth” dalam pembangunan wilayah dan nasional. Mengapa demikian dan berikan ilustrasinya!
3. Berikan gambaran/ilustrasi berbagai dampak urbanisasi dan pertumbuhan yang tidak terkontrontrol dan tidak terencana!
4. Sebagian orang mengatakan bahwa proses pembangunan kota di indonesia selama ini cenderung dikontrol oleh pasar/capital, apa maksudnya dan apakah saudara setuju dengan pandangan ini? berikan ilustrasinya!
5. Kasus tumbuhnya perumahan informal/legal dibantaran sungai dan area-area marginal menjelaskan tidak adilnya akses tanah bagi masyrakat kota. Mengapa demikian? Jelaskan!
6. Apabila Anda menjadi walikota Jogjakarta, kebijakan dan program apa yang akan Anda lakukan untuk merespon berkembangnya perumahan-perumahan disepanjang bantaran sungai?
7. Jelaskan teori ekonomi dari Von Thunen dan apa implikasinya bagi pengelolaan tanah perkotaan dan penataan ruang
8. Tanah mempunyai dua dimensi, baik dimensi soasil/budaya dan dimensi ekonomi. Jelaskan dan berikan ilustrasi kemungkinan konflik diantara dua kepentingan tersebut
9. Jelaskan tentang kondisi pasar tanah yang sering kali dikatakan suddah terdistorsi atau mengalami kegagalan market/market failures, betikan tanda-tanda atau indikasi yang menjelaskan pasar tanah disatu kota mengalami kegagalan atau ketidaksempurnaan
10. Dalam situasi dimana pasar tanah semakin dikontrol oleh kapital, developer/pengembang terpaksa mengembangkan berbagai strategi untuk mendapatkan tanah sebagai entry point untuk bisnisnya. Jelaskan strategi pengembang untuk mendapatkan tanah!
Mencoba menjawab:
1. Yang dimaksud dengan inevitable adalah lingkungan kota menjadi tumpuan perkembangan ekonomi dan kebudayaan manusia dimasa depan. Dalam hal ini saya kurang setuju karena inevitable mempunyai dampak negatif terhadap pertumbuhan dan pekkembangan kota misalnya adalah:
· Terjadi proses komersialisasi dan privatisasi ruang kota
· Lingkunag kota lebih didominasi buildings sehingga Tidak terdapat ruang-ruang publik yang memadai,tidak cukup taman, dan ruang terbuka hijau kota
· Kondisi air minum dibeberapa kota di indonesia tidak/kurang layak
· Sekitar 60% penduduk kota tinggal diperumahan/kampung dengan infrastruktur (air bersih, sanitasi) yang kurang memadai
· Munculnya pemukiman pemukiman kumuh
· Sebagian kampung telah mengalami overcrowding
· Kapasitas daya dukung kota menurun, tidak sebanding dengan bebab/manfaatnya
Sehingga memunculkan persoalan lingkungan kota semakin meningkat dan kompleks dimana situasi ini merefleksikan kondisi lingkungan kota yang tidak kondusif untuk perkembangan manusia yang telah membawa kota kota diindonesia pada proses dehumanisasi yang mengkhawatirkan.
2. Kota-kota di Indonesia seperti juga kota besar lainnya di negara berkembang, merupakan engine of growth atau penggerak pertumbuhan ekonomi skala nasional maupun regional. Hal ini dicerminkan dalam besarnya kontribusi sektor-sektor yang digerakkan dari perkotaan terhadap Produk Domestik Bruto (PDB). Besarnya nilai Produk Domestik Bruto (PDB) yang dihasilkan wilayah perkotaan dan konsentrasi penduduk yang terus meningkat, mencerminkan bahwa wilayah perkotaan telah mengalami pertumbuhan dan perkembangan yang pesat. Pertumbuhan dan perkembangan yang pesat di kawasan perkotaan menyebabkan lebih meningkat pula kebutuhan prasarana dan sarana dasar perkotaan seperti perumahan, pendidikan, transportasi, pasar, air bersih, drainase dan pengendalian banjir, sarana persampahan, pengolahan air limbah dan sebagainya. Di pihak lain, pertumbuhan kota-kota akan diikuti dengan tekanan-tekanan (urban development pressures) yang antara lain berupa: beralih fungsinya lahan-lahan pertanian yang subur di sekitar kota-kota menjadi lahan-lahan non pertanian; makin kritisnya cadangan air tanah dan air permukaan; meningkatnya inefisiensi dalam pelayanan prasarana dan sarana perkotaan karena wilayah perkotaan yang makin melebar ke segala arah. Dengan demikian, dapat dikatakan bahwa kawasan perkotaan di Indonesia dewasa ini cenderung mengalami permasalahan yang tipikal, yaitu tingginya tingkat pertumbuhan penduduk terutama akibat arus urbanisasi sehingga menyebabkan pengelolaan ruang kota makin berat. Selain itu daya dukung lingkungan dan sosial yang ada juga menurun, sehingga tidak dapat mengimbangi kebutuhan akibat tekanan kependudukan. Permasalahan lainnya berkaitan dengan tingginya tingkat konversi atau alih guna lahan, terutama lahan-lahan yang seharusnya dilindungi agar tetap hijau menjadi daerah terbangun, yang menimbulkan dampak terhadap rendahnya kualitas lingkungan perkotaan. Lemahnya penegakan hukum dan penyadaran masyarakat terhadap aspek penataan ruang juga merupakan masalah seperti misalnya munculnya permukiman kumuh di bantaran sungai dan timbulnya kemacetan akibat tingginya hambatan samping di ruas-ruas jalan tertentu.
3. Adanya urbanisasi yang berlebih ini telah menimbulkan berbagai masalah di Indonesia. Menimbulhan damapk negatif diantaranya adalah
· Semakin minimnya lahan kosong di daerah perkotaan. Pertambahan penduduk kota yang begitu pesat, sudah sulit diikuti kemampuan daya dukung kotanya. Saat ini, lahan kosong di daerah perkotaan sangat jarang ditemui. ruang untuk tempat tinggal, ruang untuk kelancaran lalu lintas kendaraan, dan tempat parkir sudah sangat minim. Bahkan, lahan untuk Ruang Terbuka Hijau (RTH) pun sudah tidak ada lagi. Lahan kosong yang terdapat di daerah perkotaan telah banyak dimanfaatkan oleh para urban sebagai lahan pemukiman, perdagangan, dan perindustrian yang legal maupun ilegal. Bangunan-bangunan yang didirikan untuk perdagangan maupun perindustrian umumnya dimiliki oleh warga pendatang. Selain itu, para urban yang tidak memiliki tempat tinggal biasanya menggunakan lahan kosong sebagai pemukiman liar mereka. hal ini menyebabkan semakin minimnya lahan kosong di daerah perkotaan.
· Menambah polusi di daerah perkotaan. Masyarakat yang melakukan urbanisasi baik dengan tujuan mencari pekerjaan maupun untuk memperoleh pendidikan, umumnya memiliki kendaraan. Pertambahan kendaraan bermotor roda dua dan roda empat yang membanjiri kota yang terus menerus, menimbulkan berbagai polusi atau pemcemaran seperti polusi udara dan kebisingan atau polusi suara bagi telinga manusia. Ekologi di daerah kota tidak lagi terdapat keseimbangan yang dapat menjaga keharmonisan lingkungan perkotaan.
· Penyebab bencana alam. Para urban yang tidak memiliki pekerjaan dan tempat tinggal biasanya menggunakan lahan kosong di pusat kota maupun di daerah pinggiran Daerah Aliran Sungai (DAS) untuk mendirikan bangunan liar baik untuk pemukiman maupun lahan berdagang mereka. Hal ini tentunya akan membuat lingkungan tersebut yang seharusnya bermanfaat untuk menyerap air hujan justru menjadi penyebab terjadinya banjir. Daerah Aliran Sungai sudah tidak bisa menampung air hujan lagi.
· Pencemaran yang bersifat sosial dan ekonomi. Kepergian penduduk desa ke kota untuk mengadu nasib tidaklah menjadi masalah apabila masyarakat mempunyai keterampilan tertentu yang dibutuhkan di kota. Namun, kenyataanya banyak diantara mereka yang datang ke kota tanpa memiliki keterampilan kecuali bertani. Oleh karena itu, sulit bagi mereka untuk memperoleh pekerjaan yang layak. Mereka terpaksa bekerja sebagai buruh harian, penjaga malam, pembantu rumah tangga, tukang becak, masalah pedagang kaki lima dan pekerjaan lain yang sejenis. Hal ini akhitnya akan meningkatkan jumlah pengangguran di kota yang menimbulkan kemiskinan dan pada akhirnya untuk dapat memenuhi kebutuhan hidupnya, orang – orang akan nekat melakukan tindak kejahatan seperti mencuri, merampok bahkan membunuh. Ada juga masyarakat yang gagal memperoleh pekerjaan sejenis itu menjadi tunakarya, tunawisma, dan tunasusila.
· Penyebab kemacetan lalu lintas. Padatnya penduduk di kota menyebabkan kemacetan dimana-mana, ditambah lagi arus urbanisasi yang makin bertambah. Para urban yang tidak memiliki tempat tinggal maupun pekerjaan banyak mendirikan pemukiman liar di sekitar jalan, sehingga kota yang awalnya sudah macet bertambah macet. Selain itu tidak sedikit para urban memiliki kendaraan sehingga menambah volum kendaraan di setiap ruas jalan di kota.
· Merusak tata kota. Pada negara berkembang, kota-kotanya tdiak siap dalam menyediakan perumahan yang layak bagi seluruh populasinya. Apalagi para migran tersebut kebanyakan adalah kaum miskin yang tidak mampu untuk membangun atau membeli perumahan yang layak bagi mereka sendiri. Akibatnya timbul perkampungan kumuh dan liar di tanah-tanah pemerintah.
Tata kota suatu daerah tujuan urban bisa mengalami perubahan dengan banyaknya urbanisasi. Urban yang mendirikan pemukiman liar di pusat kota serta gelandangan-gelandangan di jalan-jalan bisa merusak sarana dan prasarana yang telah ada, misalnya trotoar yang seharusnya digunakan oleh pedestrian justru digunakan sebagai tempat tinggal oleh para urban. Hal ini menyebabkan trotoar tersebut menjadi kotor dan rusak sehingga tidak berfungsi lagi.
Tata kota suatu daerah tujuan urban bisa mengalami perubahan dengan banyaknya urbanisasi. Urban yang mendirikan pemukiman liar di pusat kota serta gelandangan-gelandangan di jalan-jalan bisa merusak sarana dan prasarana yang telah ada, misalnya trotoar yang seharusnya digunakan oleh pedestrian justru digunakan sebagai tempat tinggal oleh para urban. Hal ini menyebabkan trotoar tersebut menjadi kotor dan rusak sehingga tidak berfungsi lagi.
4. Johan Heinrich Von Thunen (1783-1850). Inti dari teori Von Thunen adalah, ia menitikberatkan pada 2 hal utama tentang pola keruangan pertanian yaitu:
1. Jarak lokasi pertanian ke pasar
2. Sifat produk pertanian (keawetan, harga, beban angkut)
Inti dari teori Von Thunen adalah bahwa harga sewa lahan pertanian akan berbeda-beda nilainya tergantung tata guna lahannya. Lahan yang berada di dekat pusat pasar atau kota akan lebih mahal di bandingkan lahan yang jauh dari pusat pasar. Karena jarak yang makin jauh dari pusat pasar, akan meningkatkan biaya transportasi.
Teori Von Thunen yang masih relevan dengan kondisi sekarang contohnya adalah kelangkaan persediaan sumber daya lahan di daerah perkotaan memicu berlakunya hukum ekonomi supply and demand semakin langka barang di satu pihak semakin meningkat permintaan di pihak lain akibatnya harga melambung. Demikian yang terjadi terhadap lahan yang ada di daerah perkotaan, dimana nilai sewa atau beli lahan yang letaknya dipusat kegiatan, semakin dekat ke pusat semakin tinggi nilai sewa atau beli lahan tersebut. Kelangkaan lahan di kota-kota besar seperti untuk pertokoan misalnya, banyak sekali toko – toko yang terletak di pusat kota biaya dengan sewa atau beli tanahnya lebih mahal dari biaya sewa atau beli rumah yang jauh dari pusat perkotaan, bahkan harganya selalau naik, mengikuti perkembangan yang terjadi dari tahun ketahunnya. Ini mengindikasikan bahwa teori Von Thunen tentang alokasi lahan untuk kegiatan pertanian juga berlaku di daerah perkotaan.
5. Ada beberapa strategi pengembang dalam mendapatkan tanah
· Strategi Tanah Fifty Fifty. misalnya dengan membeli tanah yang tidak terlalu luas, misalnya 500 m2. Setelah terjadi kesepakatan harga dan tempo pembayaran selama kurang lebih 3 bulan, maka di lakukan pemasaran dengan sistem per kavling, misalnya dibagi menjadi 3 kavling. Biasanya, tanah yang luas itu harganya relatif murah dibanding dengan tanah yang lebih kecil. Dan, tanah yang lebih kecil juga peminatnya lebih banyak. Karena itu, bisa menjual per kavling dengan harga yang lebih tinggi.
· Strategi developer amatir. Strategi ini dapat dilakukan dengan cara membeli tanah 1 kavling dan membangunnya. Caranya, beli tanah dengan perjanjian bersyarat pembayaran 3 bulan atau lebih. Kemudian tanah tersebut dijual dalam bentuk rumah. Uangnya dapat diperoleh; Pertama, cari pembeli. Bila ada yang mau dan sudah terjadi kesepakatan harga, minta uang DP kepada pembeli sebesar 30%. Kedua, untuk menarik minat pembeli, bisa tawarkan pembayarannya melalui KPR atau diangsur selama 6 – 12 bulan. Biasanya KPR mau membiayai dengan system pembayaran bertahap sesuai progres penyelesaian rumah anda. Uang DP dan angsuran itulah yang menjadi modal.
· Strategi small developer, yaitu membeli lahan tanah dengan perjanjian bersyarat. Misalnya ada tanah 1000 meter2. Dari 1000 meter2 ini, anda akan bangun menjadi beberapa rumah (misalnya 5 rumah). Dengan cara menjual desain perumahan. Kemudian biaya pembanguna dapat diperoleh dengan cara sebelumnya
· Bekerja sama dengan pihak lain yang memiliki tanah dengan sistem bagi hasil, dalam Hal ini penting dalam bisnis developer property adalah kemampuan menggunakan modal dari pihak lain (investor), kemampuan menggunakan pengalaman pihak lain, kemampuan menggunakan kepiawaian dan kekuatan pihak lain serta kemampuan menggunakan lahan/tanah orang lain untuk menjadikan sebuah bisnis property adalah hal yang sangat menentkan dalam bisnis developer property. Dengan mempertimbangkan faktor resiko baik modal maupun tim yang akan terlibat.
6. Jelaskan tentang kondisi pasar tanah yang sering kali dikatakan terdistorsi atau mengalami kegagalan market, berikan tanda-tanda atau indikasi yang menjelaskan pasar tanah disatu kota mengalami kegagalan atau ketidaksempurnaan.
Kegagalan pasar tanah berupa kondisi di mana individui-individu pelakunya mengejar keuntungan yang berdampak buruk bagi masyarakat secara umum. Kegagalan ini diakibatkan oleh pasar tanah yang kurang efisien. kegagalan pasar secara umum dapat disebabkan oleh tiga hal.
· Yang pertama adalah kompetisi yang tidak sempurna. Sebagai contoh harga pasar tanah dapat terdistorsi oleh kekuatan-kekuatan pembeli dan penjual berupa monopsoni dan monopoli. Individu-individu tersebut dengan kekuatannya (baik uang maupun produk) dapat melakukan pengaturan harga atas tanah. Hal ini dapat berimplikasi buruk terhadap pelaku pasar yang lain dan masyarakat yang membutuhkan tanah.
· Penyebab kegagalan pasar yang kedua adalah eksternalitas. Eksternalitas terjadi jika kegiatan ekonomi menghasilkan biaya tambahan atau keuntungan tambahan bagi pihak ketiga yang tidak terlibat langsung dari suatu transaksi kegiatan ekonomi. Dengan kata lain penjual dan pembeli tidak mengeluarkan uang untuk biaya ekstra ataupun menerima uang dari keuntungan tambahan yang ditimbulkan. Masyarakat atau pihak ketiga lah yang menanggung beban itu. Sebagai contoh kegiatan transaksi tanah yang bertujuan mengkonversi lahan dari lahan pertanian menjadi perumahan atau peruntukan komersial. Kegiatan seperti ini banyak dijumpai. Mengapa? Yang pertama adalah keuntungan ekonomi akibat konversi tersebut. Hal lain adalah pelaku transaksi bebas dari biaya eksternalitas yaitu dampak negatif berupa berkurangnya kualitas lingkungan bahkan ketahanan pangan. Biaya ekstra ini harus ditanggung oleh masyarakat karena tidak dibayar atau dibebankan pada pelaku transaksi.
· Penyebab inefisiensi pasar yang ketiga adalah informasi yang asimetris. Maksudnya, salah satu pihak yang bernegosiasi di pasar tanah memiliki informasi yang berhubungan dengan barang yang diperdagangkan sementara pihak lain tidak. Ketidaksamaan informasi ini dapat mengakibatkan keuntungan bagi salah satu pihak dan kerugian bagi pihak yang lain. Lebih jauh lagi, informasi yang asimetris dapat mengakibatkan biaya transaksi yang lebih tinggi. Biaya ini terjadi karena adanya kebutuhan akan jasa broker atau perantara. Biaya tersebut adalah beban yang harus dibayar untuk kebutuhan informasi mengenai keadaan harga pasar yang sesungguhnya di samping informasi mengenai calon pembeli atau penjual. Kedua kondisi tersebut merupakan potensi penyebab dari inefisiensi pasar yang pada gilirannya akan mengakibatkan kegagalan pasar.
7. Apabila anda menjadi walikota yogyakarta, kebijakan dan program apa yang akan anda lakukan uutk merespon perkembangnya perumahan-perumahan disepanjang bantaran sungai! Dalam rangka mewujudkan penataan kawasan permukiman bantaran sungai dapat diupayakan suatu Pendekatan dengan menggunakan model penataan seperti
· Penghidupan kawasan (vitalisasi) yaitu: pendekatan penanganan dengan meningkatkan kinerja dan dinamika fungsi kawasan, baik melalui optimasi pemanfaatan potensi dan sumberdaya lokal, menambahkan (infill) sarana/prasarana kawasan maupun membuka akses dan mengintegrasikan kawasan terhadap pusat-pusat pelayanan/kegiatan kota yang telah berkembang.
· Penghidupan kembali kawasan yang surut (revitalisasi) yaitu: ditujukan pada kawasan yang menurun fungsi sosial ekonominya melalui usaha menghidupkan kembali aktivitas perkotaan dan vitalitas kawasan untuk mewujudkan kawasan yang layak huni (livable), mempunyai daya saing pertumbuhan dan stabilitas ekonomi lokal serta terintegrasi dalam kesatuan sistem kota.
- Pembangunan kembali (redevelopment) yaitu: pendekatan penanganan melalui cara membangun kembali (rekonstruksi) kawasan dengan fungsi baru yang dinilai memiliki potensi dan prospek yang lebih baik dari fungsi sebelumnya.
- Peningkatan Kualitas Lingkungan melalui Peremajaan (renewal) yaitu: pendekatan menata kembali kawasan dengan mengganti sebagian atau seluruh unsurunsur lama dengan unsur-unsur baru untuk tujuan mendapatkan nilai tambah yang lebih memadai sesuai dengan potensi dan nilai ekonomi kawasan tersebut.
- Intensifikasi Pembangunan yaitu: pendekatan penanganan dengan memanfaatkan ruang-ruang yang tersedia seoptimal mungkin.
- Rehabilitasi Kawasan yaitu: pendekatan penanganan dengan cara memperbaiki lingkungan kawasan yang telah terjadi degradasi sehingga dapat berfungsi kembali sebagai sedia kala.
- Peningkatan kualitas lingkungan melalui peningkatan sarana dan prasarana.
8. Tanah mempunyai dua dimensi, baik dimensi sosial/budaya dan dimensi ekonomi. Jelaskan dan berikan ilustrasi kemungkinan konflik diantara dua kepentingan tersebut!
Dengan adanya fenomena yang disebabkan oleh urbanisasi dan perkembangan kota diYogyakarta menyebabkan terjadi perubahan yang cukup drastis baik dalam bidang sosial budaya dan ekonomi. Disatu sisi pertumbuhan perekonomian yang semakin pesat hal ini ditandai dengan banyaknya dibangun hotel hotel,tingkat pertumbuhan kota yang semakin meningkat dengan tingkat investasi yang tinggi serta terjadinya perubahan gaya hidup masyarakat yang semakin konsumtif dan too comersial life sedangkan disisi lain yogyakart adalah daerah istimewa yang menjunjung tinggi kebudayaan dan kesultanan. Hal demikian menyebabkan urban developmnet policy akan totally dikontrol oleh market, yaitu pasar menjadi penguasa yang mengontrol segala sesuatunya. Peran pemerintah sangat diperlukan dalam menyikapi masalah ini. Pemerintah harus mengambil alih kontrol yang semula by market dengan urban development yang diambil alih oleh pemerintah. Pemerintah dengan tegas melakukan interfensi atas tanah dan mengembalikan kembali kepada tujuan awal yang disepakati bersama dengan maysrakat karena pemerintah mempunyai kekuatan untuk mengatur.
9. Sebagian orang mengatakan bahwa proses pembangunan kota di Indonesia selama ini cenderung dikontrol oleh pasar. Apa maksudnya dan apakah saudara setuju dengan pandangan ini? Berikan ilustrasinya?
10. Kasus tumbuhnya perumahan informal dibantaran sungai dan area-area marginal menjelaskan tidak adilnya akses tanah bagi masyarakat kota mengapa demikian? Jelaskan!
