Metode Penilaian (Properti)

Secara umum, ada tiga macam pendekatan penilaian yang digunakan dalam mengestimasi nilai properti, dimana pendekatan yang digunakan tergantung dari tipe properti, maksud penggunaan penilaian, ruanglingkup pekerjaan, serta kualitas dan kuantitas data yang tersedia. Tiga macam pendekatan tersebut adalah :

a.    Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)

Dikenal juga dengan:

·     Market Data Approach

·     Direct Comparison Method

·     Comparison Method

·     Direct Sales Comparison

·     Sales Comparison

Yaitu pendekatan untuk mendapatkan nilai jual dari suatu properti dengan membandingkannya terhadap properti lain yang sejenis yang telah diketahui nilai jualnya. Pendekatan ini sesuai diterapkan untuk menilai property umum atau yang banyaj diperjualbelikan di pasar, misalnya rumah dan ruko.

Langkah-langkahnya adalah sebagai berikut :

-      Pengumpulan dan Verifikasi Data untuk dijadikan data pembanding

-      Seleksi data dan perbandingan data, serta menentukan factor-faktor penyesuaian (lokasi, fisik dan lain-lain)

-      Melakukan adjustment (penyesuaian) data pembanding terhadap properti subjek dengan menggunakan faktor penyesuaian diatas.

-      Rekonsiliasi Nilai hasil penyesuaian untuk mendapatkan indikasi nilai properti.

Nilai Properti = Harga pasar properti pembanding ± adjustment

KONSEP PENDEKATAN DATA PASAR

·     Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan objek penilaian, didasarkan pada suatu proses perbandingan;

·     Harga jual [penawaran] dari properti pembanding  kemudian dianalisis dengan menerapkan satuan pembanding yang sesuai dan dicocokan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur pembanding;

·     Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi yang tersedia cukup dan dapat dipercay;

·     Pembeli dan penjual cukup mengerti terhadap properti yang ditransaksikan

·     Data Pasar yang dipakai harus dapat dipercaya (sebaiknya didapat dari sumber pertama yang berwenang);

·     Jual beli harus sukarela tanpa paksaan;

·     Jual beli mempunyai kesamaan dalam penggunaan/ peruntukan, ukuran/luas, bentuk, sifat-sifat fisik, lokasi, sifat-sifat sosial dan cara jual beli;

·     Data Pasar harus up-to-date, sehingga dapat dipakai untuk memperkirakan Nilai Pasar pada tanggal penilaian;

·     Penilai harus mengetahui dan menganalisa sumber data untuk dapat diterapkan pada masing-masing alternatif tersebut.

Prinisp dlm Pendekatan Perbandingan Data Pasar :

·     PENAWARAN DAN PERMINTAAN

ESTIMASI PERMINTAAN TERGANTUNG JUMLAH PENGGUNA POTENSIAL, DAYA BELI, SELERA, DAN PREFERENSI

·     SUBSTITUSI

NILAI TERGANTUNG HARGA DENGAN PROEPRTI PENGGANTI DAN UTILITAS SAMA

·     KESEIMBANGAN

SELALU BERUBAH TERGANTUNG KEKUATAN PASAR

·     EKSTERNALITAS

NILAI TERGANTUNG KONDISI EKONOMI DAN LINGKUNGAN

Batasan penerapan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

·     DAPAT DIAPLIKASIKAN UNTUK SEMUA JENIS PROPERTI

·     TERBATAS UNTUK PROPERTI JENIS KHUSUS

·     PERUBAHAN PEREKONOMIAN YANG CEPAT BERPENGARUH PADA HARGA PASAR

·     DAYA PENERAPANNYA TINGGI JIKA DATA YANG TERSEDIA MENCUKUPI

Cara penerapan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

·     PENELITIAN PASAR, PENGUMPULAN INFORMASI / DATA TRANSAKSI

·     VERIFIKASI INFORMASI, KOMPILASI DATA, CHECKING AKURASI DATA TRANSAKSI UNTUK MENGUKUR KONDISI PASAR

·     MEMILIH UNIT PEMBANDING YANG SESUAI

·     LANGKAH PERBANDINGAN MELALUI “PENYESUAIAN FAKTOR-FAKTOR”

·     REKONSILIASI NILAI

Elemen Perbandingan dlm  Pendekatan Perbandingan Data Pasar

·     HAK YANG MELEKAT DIATAS PROPERTI

·     PERIHAL PENDANAAN

·     KONDISI PENJUALAN

·     TANGGAL TRANSAKSI / KONDISI PASAR

·     LOKASI

·     KARAKTERISTIK FISIK

b.    Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan penilaian yang menggunakan biaya reproduksi atau biaya pengganti (RCN) sebagai dasar untuk mengestimasi nilai pasar obyek penilaian. Pendekatan ini sesuai digunakan untuk mengestimasi nilai properti yang memiliki karakteristik khusus sehingga jarang atau tidak ditransaksikan di pasar.

Tahap-tahapnya adalah sebagai berikut :

-      Mengestimasi nilai tanah sebagai tanah kosong (HBU) dengan menggunakan perbandingan data pasar

-      Menentukan Nilai Bangunan baru (RCN)

-      Menghitung depresiasi/penyusutan atas bangunan tersebut baik penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis

-      Mengurangi Nilai bangunan baru dengan depresiasi, sehingga diperoleh nilai bangunan terdepresiasi.

-      Menjumlahkan nilai tanah dan nilai bangunan

  Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan Terdepresiasi

     Jenis-Jenis Penyusutan :

·         Penyusutan Fisik

Nilai yang hilang yang disebabkan oleh karena penggunaan bangunan dan pengaruh dari alam.

·         Penyusutan Fungsional

Penurunan fungsi kegunaan bangunan dengan kriteria tingkat efisiensi kepuasan keinginan, dan kebutuhan pasar.

·         Penyusutan Eksternal (Ekonomi)

Nilai yang hilang yang disebabkan oleh pengaruh dari luar properti. Ada dua kategori sumber, yaitu:

-          kemunduran lokasi

disebabkan oleh lingkunan disekitar properti subjek, contoh polusi dan kebisingan

-          kemunduran ekonomi

disebabkan kondisi ekonomi, contoh kenaikan tingkat bunga, kelebihan penawaran jenis property tertentu.

Metode Penghitungan Penyusutan

Ada dua metode yang dapat  digunakan untuk mengestimasi penyusutan, yaitu:

1.     Metode langsung

• Metode Umur Hidup

Rasio perbandingan antara umur efektif properti subjek dengan total umur ekonomis properti pembanding terhadap total biaya pembuatan/penggantian baru

• Metode umur ekonomis dengan modifikasi

Dilakukan dengan memisahkan antara penyusutan yang dapat diperbaiki (curable) dan yang tidak dapat diperbaiki (incurable)

• Metode terinci (Breakdown Method)

Metode perhitungan yang menyeluruh & detail dengan melakukan kalkulasi terhadap komponen-komponen bangunan secara terinci .

2.     Metode tidak langsung

• Metode Ekstrasi Pasar

Berbasis selisih antara nilai transaksi penjualan properti sejenis dikurangi nilai tanahnya dengan biaya pembuatan/penggantian kembali properti pada tanggal penilaian

• Metode Kapitalisasi Pendapatan

Menghitung nilai properti dengan mengkapltalisasi  pendapatan bersih dari subjek properti lalu dikurangi dengan nilai tanah diperoleh nilai bangunan. Hasil ini dibandingkan dengan biaya membangun baru.

Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)

-          Estimasi biaya membangun dengan harga sekarang, pada tanggal penilaian, sebuah replica nyata dari bangunan, dengan menggunakan  konstuksi yang standar, material, desain, lay out, dan kualitas pekerjaan yg sama.

Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

  Estimasi biaya membangun dengan harga sekarang, pada tanggal penilaian bangunan dengan fungsi yang sebanding, dengan menggunakan material yang modern, dan standar, desain dan lay out sekarang .

Biaya Reproduksi atau Pengganti Baru (SPI 0.5.11.1)

-          Jumlah uang yang dikeluarkan untuk reprodukasi / pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, hiaya jasa kontraktor /arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan,biaya instalansi, biaya supervisi,biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi,bea masuk,PPN,PPh Impor, dan biaya bunga selama konstruksi, tetapi  tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/ bonus.

c.    Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan penilaian yang dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai properti. Pendekatan ini sesuai digunakan untuk income producing property (properti yang menghasilkan pendapatan tertentu), seperti hotel dan restoran. Langkah-langkahnya sebagai berikut :

-      Menentukan Pendapatan Kotor Potensial (Potential Gross Income)

-      Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan vacancy (tingkat kekosongan), sehingga didapat Pendapatan Kotor Efektif (Effective Gross Income).

-      Mengurangi pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional dan outgoing, sehingga didapat pendapatan operasi bersih (Net Operating Income)

-      Mengkapitalisasikan pendapatan operasi bersih dengan tingkat kapitalisasi, sehingga didapat nilai properti.

Nilai Properti          =   Pendapatan Operasi Bersih

                                         Tingkat Kapitalisasi          

Ada 4 metodologi yang lazim digunakan dalam Pendekatan Pendapatan:

1.     Gross Income Multiplier (GIM ) / Net Income Multiplier (NIM)

2.     Direct Capitalization

3.     Discounted Cash Flow (DCF)

4.     Residual Technique

 

 

sumber : www.forumpenilai.blogspot.co.id

Pendidikan Dasar Penilai 1

PENDIDIKAN DASAR PENILAIAN I PROPERTI MAPPI 

 

Praktek Penilaian Properti mulai dikenal di Indonesia sejak tahun 1970-an. Seiring dengan perkembangan iklim dunia usaha di Indonesia, kebutuhan akan jasa Penilaian dari waktu ke waktu terus berkembang.  Tidak lagi hanya terbatas pada kepentingan pihak perbankan, tapi sudah  meluas kepada sektor keuangan, individu, asuransi dan kepentingan umum. 

 

Ilmu Penilaian pun terus mengalami perkembangan, baik dalam skala internasional maupun dalam negeri. Masyarakat Profesi PeniIai Indonesia [MAPPI] sebagai satu-satunya organisasi profesi penilai di Indonesia memiliki program pendidikan reguler Penilaian Properti yang terdiri dari tingkat dasar [PDP 1-2] dan tingkat madya [PLP 1-2].

 

Pendidikan ini tidak hanya dibutuhkan oleh mereka yang berprofesi sebagai penilai independen, namun juga dibutuhkan oleh siapa saja yang terkait dengan pekerjaan Penilaian, seperti misalnya para auctioner, staf pengelola barang di pemerintahan, acount officer dan penilai internal di bank.

Setiap peserta yang telah lulus dari pendidikan ini dapat mendaftarkan dirinya untuk menjadi anggota MAPPI tingkat Peserta.

TUJUAN PENDIDIKAN DASAR PENILAIAN I PROPERTI  :

- Peserta didik akan memahami dan mampu menjelaskan konsep dasar penilaian

- Peserta didik mampu melakukan inspeksi sebagai salah satu prosedur dalam  praktek penilaian properti.

SIAPA PESERTA PENDIDIKAN DASAR PENILAIAN I PROPERTI :

- Calon Penilai pada KJPP

- Para staf pengelola aset/barang di pemerintahan

- Account Officer

- Para Penilai Internal Bank

                           

MATERI  PENDIDIKAN DASAR PENILAIAN I PROPERTI :

- Profesi Penilai di Indonesia

- Konsep dan Teori Dasar dan Prinsip Umum Penilaian

- Proses Penilaian

- Hukum Pertanahan / Properti

- Ekonomi Tanah

- Pajak Properti

- Identifikasi Makro dan Mikro Lingkungan

- Teknik Inspeksi Lapangan

 

sumber dan informasi lebih lanjut silakan ke : www.mappi.or.id  

LAPORAN SPPD ARUNG JERAM 2016

LAPORAN PERJALANAN DINAS

1.    Dasar

-       Disposisi Walikota Banjarmasin pada Nota Dinas Kepala BPKAD Kota Banjarmasin No. 900/039/Sekr/BPKAD tanggal 22 Februari 2016 Perihal Mohon Izin Melakukan Kunjungan Kerja ke Pemerintah Kota Bogor.

-       Surat Perintah Tugas Kepala Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah Kota Banjarmasin No. 800/15/Sekr/BPKAD/2015 tanggal 5 Mei 2015

2.    Waktu dan Tempat

Pelaksanaan kunjungan kerja dilaksanakan dari tanggal 16 s.d 18 Maret 2016

Sedangkan tempat yang menjadi tujuan kunjungan kerja adalah Pemerintah Kota Bogor dalam hal ini Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah Kota Bogor Provinsi Jawa Barat

3.    Pihak yang melakukan kunjungan

Adapun PNS Pemko Banjarmasin yang melakukan kunjungan kerja adalah :

-       Asisten Administrasi

-       Kabid Aset Daerah beserta Staf

-       Pengurus Barang SKPD

Sedangkan pihak dari Pemerintah Kota Bogor yang menerima kunjungan kerja adalah sebagai berikut :

-       Kabid Perencanaan dan Pengendalian Aset

-       Kepala Sub Bidang Pengendalian Aset

-       Kepala Sub Bidang Perencanaan dan Evaluasi Aset

4.    Hasil Kunjungan Kerja

a.        Pemerintah Kota Bogor dibentuk berdasarkan Undang-undang Nomor 2 Tahun 1995 merupakan salah satu Kota di Povinsi Jawa Barat yang memiliki luas wilayah 11.000 km². terdiri dari 6 Kecamatan dan 68 Kelurahan.

b.        Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah Kota Bogor dibentuk pada tahun 2011 setelah sebelumnya bernama Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah.

c.        SOTK BPKAD Kota Bogor terdiri dari 5 Bidang dan 1 Sekretaris, yaitu Bidang Anggaran, Bidang Perbendaharaan, Bidang Akuntansi dan Pelaporan Keuangan Daerah, Bidang Perencanaan dan Pengendalian Aset serta Bidang Penatausahaan dan Penggunausahaan Aset

d.        Pada tahun 2013 BPKAD Kota Bogor telah melakukan sensus BMD dan saat ini nilai Aset Tetap Pemerintah Kota Bogor mencapai Rp. 5,023 T

e.        Cara-cara pengelolaan barang di Pemerintah Kota Malang berpedoman pada Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014 dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007, antara lain seperti :

-        Pembuatan Rencana Kebutuhan Barang Milik Daerah (RKBMD) dan Rencana Kebutuhan Pemeliharaan Barang Milik Daerah dengan proses sebagai berikut :

·         Sekda selaku Pengelola Barang meminta kepada seluruh Kepala SKPD untuk menyampaikan RKBU dan RKPBU kepada Pengelola paling lambat Bulan Mei

·         RKBU dan RKPBU yang disampaikan oleh SKPD kemudian ditelaah oleh Tim untuk menilai kelayakan usulan rencana kebutuhan barang dan rencana kebutuhan pemeliharaan

·         Setelah ditelaah oleh Tim kemudian dilakukan rapat finalisasi yang dipimpin oleh Sekretaris Daerah

·         RKBU dan RKPBU yang telah dibahas ini dijadikan sebagai RKBMD dan RKPBMD yang merupakan sebagai dasar dalam penyusunan RKA –SKPD khususnya untuk penyusunan Belanja Modal dan Belanja Pemeliharaan

·         Apabila tidak tercantum dalam RKBMD dan RKPBMD maka SKPD tidak bisa menganggarkan Belanja Modal dan Belanja Pemeliharaan dalam RKA-SKPD, kecuali SKPD tersebut mengirim surat kepada Sekretaris Daerah

-        Untuk penyelesaian atas bongkaran bangunan yang akan dibangun kembali karena sudah anggarannya telah tersedia, Pemko Bogor memiliki kebijakan sebagai berikut :

·         SKPD yang melakukan pembongkaran bangunan atas bangunan yang akan dibangun mengirim surat kepada Walikota untuk meminta izin melakukan pembongkaran bangunan tersebut

·         Setelah medapat izin dari Walikota, SKPD dapat melakukan pembongkaran gedung yang akan dibangun kembali

·         Setelah itu bongkaran bangunan tersebut dinilai oleh Dinas Wasbangkim, apabila nilai bongkaran kurang dari Rp. 30.000.000,- maka penjualan bongkaran dapat dilakukan oleh SKPD yang bersangkutan tetapi apabila lebih dari Rp. 30.000.000,- akan dijual melalui KPKNL

f.         Pemerintah Kota Bogor memiliki kebijakan tidak akan melakukan pengadaan kendaraan dinas baru kecuali untuk pejabat baru.

g.        Batasan nilai aset yang dikapitalisasi sebagai aset tetap senilai Rp. 500.000,-. 

Demikian Laporan ini  Kami buat untuk dapat dipergunakan sebagaimana mestinya.

Yang Membuat Laporan,

                                                               Nama.........
                                                               NIP.......

link download file asli : klik disini